רישום זכויות בדירה למרות קריסת הקבלן - מאת עורך דין דן הלפרט 

בעת רכישת דירה מקבלן נרשמת תחילה הערת אזהרה לטובת הרוכש וזאת עד לרישום זכויותיו בטאבו על ידי הקבלן.

ברם, קיימים מקרים בהם גם לאחר שנים רבות מאז רכישת הדירה ומסירת החזקה בה לידי הרוכש, לא רשם הקבלן את הזכויות.

הבעיה מתעוררת ביתר שאת במועד מכירת זכויות הרוכש. או אז, מתחוור לרוכש, כי טרם בוצע רישום הזכויות.

הבעיה מחריפה עוד יותר מקום בו מתברר, לדאבונו של הרוכש, כי החברה הקבלנית אשר מכרה לו את הדירה שנים רבות קודם לכן, אינה קיימת עוד ורשומה כ"מחוקה" ברשם החברות.

דאבון ליבו של הרוכש מתגבר עוד יותר, כשמתברר שלא ניתן לאתר מסמכים הנוגעים לעסקת הרכישה ואף לא נציגים של החברה הקבלנית ה"מחוקה".

האור בקצה המנהרה במקרים כגון אלה, נמצא במנגנון הקבוע בפקודת החברות המאפשר לבצע "החייאה" לחברה המחוקה שתאפשר את ביצוע רישום הזכויות המבוקש. אולם, אליה וקוץ בה- רשם החברות דורש במקרה זה תשלום רטרואקטיבי של אגרות שנתיות אשר עלול להסתכם בעשרות אלפי שקלים.

פסק הדין המנחה בעניין זה הוא פסק דין ורשבסקי (בש"א 12334/01, כבוד השופטת אלשיך) אשר קבע לעניין החיוב באגרה, כי "בקשת צד ג' זר לניהול החברה אשר לא התרשל ונקלע למצב זה שלא מרצונו עשויה להיות פטורה מהאגרה המפרעית לחלוטין, באשר אין מקום ליתן לרשם החברות להתעשר על חשבון צד אשר המחדל איננו רובץ לפתחו".

האם קיימת דרך נוספת, קצרה יותר, להחלץ מן התסבוכת? החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים שניתנה לאחרונה (ת"א 26806-11-09, מיום 25.7.10), מספקת, אולי, תקווה לרוכשים שנקלעו לבעיה דומה.

בעניין הנ"ל עתר התובע לבית המשפט כנגד לשכת רישום המקרקעין בבקשה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו הוא ואשתו המנוחה רכשו, ביום 20.9.1985, מחברה קבלנית בשם אילין המרמן הנדסה וקבלנות בע"מ (להלן: "החברה"), דירה ברח' וולפסון בנהריה.

בסמוך למועד הרכישה נרשמה לטובת הרוכשים הערת אזהרה, אולם עד היום לא נרשמו זכויותיהם בנכס. החברה לעומת זאת פורקה ועוה"ד שמונה כנאמן לצורך פירוקה הלך לעולמו, כך שאין מי שמוסמך לחתום בשם החברה על המסמכים הדרושים.

לשכת רישום המקרקעין הגישה בקשה למחוק את התביעה על הסף בטענה, כי אין כל יריבות בינה ובין התובע וכי היה על התובע להגיש בקשה להחייאת החברה ולצרפה להליך, על מנת שיישמעו טענותיה.

בית המשפט דחה את הבקשה וקבע, כי מן המסמכים שצורפו לתביעה עולה, בבירור, שהתובע הינו הבעלים של הזכויות בנכס וכי החברה פורקה מרצון, ללא שדאגה למלא את התחייבותה על פי ההסכם, לרישום הזכויות על שם הרוכשים.

בית המשפט לא קיבל את טענת לשכת רישום המקרקעין לעניין הצורך בהגשת בקשה להחייאת החברה וקבע, כי גישתה תגרום לריבוי הליכים ללא כל צורך וכי צריך וראוי לדון בתובענה לגופה משום ש"עסקינן בזכויות במקרקעין, אשר מן הראוי להסדירן ברישום". נקבע עוד, כי יש למצוא פתרון לכך שהחברה פורקה ונמחקה, ופתרון מעין זה יכול שיימצא במסגרת התביעה לסעד הצהרתי.

אמנם עסקינן בהחלטת ביניים ולא בפסק דין, אולם יתכן שמתהווה לו פתרון מהיר, טוב ובהחלט פרקטי יותר עבור רוכשים שרישום זכויותיהם נמנע בשל מחיקתה של החברה הקבלנית ממנה רכשו את דירתם.

המאמר פורסם ביום 30.8.2010 במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס".

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466) אי מייל- dan@halpert-law.co.il. עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".